Når den ene skal kjøpe seg inn i den andres bolig - tips, råd og juridiske vurderinger

Å kjøpe seg inn i samboers eller ektefelles bolig er et stort og viktig steg for mange par. Det kan styrke fellesskapet, men reiser også en rekke juridiske og økonomiske spørsmål. Hvordan bør dere gå frem? Må kjøpende part alltid tinglyse hjemmel, eller holder det med en sikringsobligasjon eller såkalt urådighetserklæring?

Her får dere en grundig gjennomgang av prosessen, med tips og råd for å sikre begge parters interesser.

Avklar forventninger og lag en avtale

Først og fremst: Sett dere ned sammen og diskuter hva dere ønsker å oppnå. Hvor stor andel skal kjøpes? Hvilken verdi skal legges til grunn? Hvordan skal kjøpet finansieres? Skal det betales markedspris, eller gis det rabatt? Skriv ned det dere blir enige om.

Tips: 

• Lag en skriftlig samboeravtale som regulerer eierforhold, innskutt kapital, fordeling av utgifter og hva som skjer ved samlivsbrudd eller salg.
• Vurder å få hjelp av advokat for å sikre at avtalen er juridisk holdbar.

Fastsett verdien på boligen

Det er viktig å bli enige om hva boligen er verdt. Dette kan dere gjøre ved å:

• Innhente verdivurdering fra eiendomsmegler eller takstmann.
• Bruke lignende boliger solgt i området som sammenligningsgrunnlag.

Gjennomfør kjøpet formelt

Når dere er enige om pris og andel, må kjøpet formaliseres. Dette innebærer normalt:

• Utarbeidelse av kjøpekontrakt mellom dere.
• Betaling av kjøpesummen fra kjøpende part til selgende part.

Tinglysing av hjemmel – er det nødvendig?

Å tinglyse hjemmel betyr å registrere eierskapet i grunnboken hos Kartverket. Den som står som hjemmelshaver, anses som den rettmessige eier av boligen.

Må kjøpende part alltid tinglyse hjemmel?

Hovedregel: 

Ja, det anbefales sterkt at kjøpende part tinglyser sin eierandel. Dette gir rettsvern mot kreditorer, sikrer eierskap ved samlivsbrudd eller dødsfall, og gjør det enklere å dokumentere eierforholdet overfor myndigheter og banker.

Fordeler med tinglysing:

• Rettssikkerhet: Eierskapet er offentlig registrert og beskyttet mot tredjepart.
• Trygghet ved samlivsbrudd: Det er klart hvem som eier hva.
• Mulighet for å ta opp lån med pant i egen andel.

Ulemper:

• Dokumentavgift: Kjøpende part må betale 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen for sin andel.
• Tinglysingsgebyr: Mindre beløp, men bør medregnes.

Sikringsobligasjon – et alternativ?

En sikringsobligasjon er et dokument som kan tinglyses for å sikre et økonomisk krav, for eksempel ved forskudd på kjøpesum eller ved lån mellom partene. Sikringsobligasjon gir imidlertid ikke hjemmel til eiendommen, men kun en sikkerhet (pant) i boligen.

Holder det med sikringsobligasjon?

Nei, ikke hvis målet er å bli formell medeier. 

Sikringsobligasjon gir ikke rettsvern som eier, kun som kreditor. Det betyr at kjøpende part ikke vil stå som eier i grunnboken, og kan risikere å tape rettigheter dersom det oppstår tvist, samlivsbrudd, dødsfall eller hvis boligen blir solgt til tredjepart.

Sikringsobligasjon kan være aktuelt hvis:

• Man ønsker å sikre et lån eller et innskudd, men ikke bli medeier.
• Man venter med tinglysing av hjemmel (for eksempel for å utsette dokumentavgift), men dette innebærer risiko.

Kan en urådighetserklæring fungere i stedet for å tinglyse skjøtet?

Hva er en urådighetserklæring?

En urådighetserklæring er et dokument hvor eier av en eiendom påtar seg en begrensning i råderetten over eiendommen. Typisk kan det være at eieren forplikter seg til ikke å selge, pantsette eller på annen måte disponere over eiendommen uten samtykke fra en annen part. En slik erklæring kan tinglyses i grunnboken, og vil da være synlig for alle.

En urådighetserklæring kan ikke erstatte tinglysing av skjøte dersom målet er å oppnå eierskap og rettsvern som eier.

Hvorfor ikke?

Eierskap: En urådighetserklæring gir ikke kjøperen hjemmel til eiendommen. Det er fortsatt den opprinnelige eieren som står som hjemmelshaver i grunnboken.

Rettsvern: Kjøperen får ikke rettsvern som eier mot selgers kreditorer, konkursbo eller ved tvist. Kun den som står som hjemmelshaver har fullt rettsvern.

Begrenset beskyttelse: En urådighetserklæring kan forhindre at selgeren selger eller pantsetter eiendommen uten kjøpers samtykke, men gir ikke kjøperen de samme rettighetene som en tinglyst medeier.

Ingen adgang til pant: Kjøperen kan ikke ta opp lån med pant i sin andel, fordi han/hun ikke står som eier.
Hva kan en urådighetserklæring brukes til?

Sikre avtaler: Den kan brukes som et supplement for å sikre at selger ikke disponerer over eiendommen i strid med avtalen, for eksempel i påvente av tinglysing av skjøte.

Midlertidig løsning: Noen bruker urådighetserklæring i en overgangsperiode, for eksempel hvis man venter med tinglysing av skattemessige årsaker, men dette innebærer risiko for kjøper.
Risiko ved å kun bruke urådighetserklæring

Kreditorbeslag: Selgers kreditorer kan fortsatt ta utlegg i hele eiendommen.

Samlivsbrudd/dødsfall: Ved samlivsbrudd eller dødsfall vil det være vanskeligere å dokumentere og håndheve kjøpers rettigheter.

Tredjemann: En eventuell ny kjøper som er i god tro, kan få rett til eiendommen foran den som kun har urådighetserklæring.
Konklusjon

En urådighetserklæring kan ikke erstatte tinglysing av skjøte dersom målet er å sikre eierskap og rettsvern.
Den kan være et supplement eller en midlertidig løsning, men gir ikke de samme rettighetene som å stå som hjemmelshaver i grunnboken. For å sikre kjøpers rettigheter fullt ut, bør skjøtet tinglyses.

Kort oppsummert:
Urådighetserklæring = begrensning i selgers råderett, ikke eierskap for kjøper.
Tinglyst skjøte = fullt eierskap og rettsvern for kjøper.
For trygghet og rettsvern: Tinglys skjøtet!

Advokatene hos Advokatfirmaet Berg i Lillehammer bistår dere ved innkjøp i eiendom, og rådgir om problemstillinger som kan komme i forløpet. Har dere barn på hver deres kant og kanskje sammen også, så må man ha for øye hvordan fordelingen blir ved samlivsbrudd og dødsfall.